Stationslocaties best presterende kantoorlocaties

Omschrijving

Stationslocaties best presterende kantoorlocaties

De afgelopen jaren lijkt een steeds groter deel van de kantorenmarkt zich af te spelen op stationslocaties. Maar zal dat de komende jaren zo blijven? JLL is ervan overtuigd dat stationslocaties ook in de toekomst sterker zullen presteren dan concurrerende kantoorlocaties.

De Nederlandse kantorenmarkt werd enkele jaren geleden bestempeld als het kerkhof van Europa. Het dalende opnamevolume en de alsmaar stijgende leegstandscijfers waren hier debet aan. In Europees perspectief had Nederland zelfs een van de hoogste leegstandspercentages op de kantorenmarkt. De stationslocaties waren hierin geen uitzondering. 

Met het stabiliseren van de Nederlandse economie kwam in 2013 een einde aan deze dalende opnametrend. In 2013 was het opnamevolume vergelijkbaar met 2012 en in de daaropvolgende jaren, 2014 en 2015, toonde de Nederlandse kantorenmarkt verder herstel en groeiden de opnamevolumes met respectievelijk 5% en 16%. 
 
Sinds 2016, waarin het herstel op de gebruikersmarkt continueerde, kan Nederland het ‘kantoren kerkhof’ stempel voorgoed achter zich laten. Het jaar 2016 registreerde een verdere groei ten opzichte van 2015 en naar verwachting, op basis van voorlopige cijfers, zal 2017 de trend voorzetten.

Veranderende vraag naar locatie – van snelweglocatie naar stations­locatie
Ondanks het feit dat de opnamevolumes weer toenemen zijn er wel een aantal wezenlijke veranderingen waar te nemen op de kantorenmarkt. Waar in het verleden snelweglocaties, vanwege betaalbaarheid en bereikbaarheid zeer populair en functioneel waren, zien we tegenwoordig een sterke voorkeur voor stationslocaties.  

Vandaag de dag wordt het aantrekken van talent en productiviteitsverbetering gezien als een van de belangrijkste pijlers die de locatiekeuze van bedrijven beïnvloeden. De (post) millenials worden veelal als uitgangspunt genomen bij het omschrijven van het talent. Deze groep heeft geen negen tot vijf mentaliteit, heeft geen behoefte aan een vaste werkplek en zoekt creativiteit in de werkomgeving, waarbij werk en sociale activiteiten vaak door elkaar heen lopen. Daarnaast maken grote internationale corporates steeds vaker gebruik van de flexibele kantoorconcepten door voor business development teams te kiezen voor oplossingen als We-Work. Doordat in deze omgevingen veelal start-ups gevestigd zijn, kan er makkelijker kennis gedeeld worden waardoor innovatie gestimuleerd wordt.

De nabijheid van verschillende voorzieningen en ontmoetingsplekken is daarom een belangrijk aspect voor het aantrekken van talent. De stedelijke centra, en met name stationsgebieden, voorzien in deze behoefte door de grote aanwezigheid van verschillende ontmoetingsplekken in de vorm van koffiebars, restaurants en cafés. 

Bereikbaarheid blijft essentieel in de locatiekeuze. Autobereik­baarheid neemt in belang af en de vraag verschuift naar goede ontsluiting met openbaar vervoer, bij voorkeur op loopafstand van een station. Uit data van het CBR blijkt ook dat het aantal afgenomen examens voor de personenauto al enkele jaren op rij daalt. Hiermee wordt het toekomstig belang van OV knooppunten verder onderschreven. 

De vraag naar kantoorruimte verschuift naar stationslocaties
De trends zoals eerder beschreven leiden tot een verschuiving van de vraag naar kantoorruimte. Monofunctionele kantoorlocaties raken langzaam uit de gratie en kantoorgebruikers geven steeds vaker de voorkeur aan een binnenstedelijke (stations)locatie.

In de afgelopen vijf jaar vond ruim 74% van de opname plaats in grootstedelijke gebieden. Met name de vraag naar grootstedelijk centrale stationslocaties nam toe. In deze gebieden heerst momenteel een schaarste aan (kwalitatief hoogwaardige) kantoorruimte.

Kwaliteit van kantoorgebouwen speelt grotere rol
Naast het feit dat de vraag naar kantoorruimte zich steeds meer concentreert op binnenstedelijke (stations)locaties, valt eveneens op dat er steeds meer vraag is naar hoogwaardige kwaliteit. Tien jaar geleden had krap 30% van de vraag naar kantoorruimte betrekking op A-kwaliteit terwijl in 2016 en de eerste helft van 2017 bijna de helft van de kantooropname betrekking heeft op A-kwaliteit. Deze ontwikkeling zorgt binnen diverse steden al voor een toenemende vraag en daarmee druk op de huurprijzen. Een goed voorbeeld hiervan is de Amsterdamse Zuidas en het Utrechtse Stationsgebied. 

Op de Zuidas stuwt de huidige lage leegstand en de aanhoudende vraag naar hoogwaardige kantoorruimte de huurprijzen omhoog. Eind 2015 bedroeg de bruto tophuurprijs € 345,- per m2 vvo per jaar. In de eerste zes maanden van 2017 is de tophuur gestegen tot € 380,- per m2 vvo per jaar en de verwachting is zelfs dat de tophuur van Zuidas verder door gaat stijgen tot boven de € 400 ,- per m2 vvo per jaar.

Een ander voorbeeld waar we een dergelijke ontwikkeling gaan zien is het Utrechtse Stationsgebied. Binnen het stationsgebied was het gebrek aan kwalitatief hoogwaardig kantorenvastgoed een beperkende factor voor de toekomstige groei van het gebied. Met de komst van diverse nieuwe kantoortorens wordt er een kwalitatieve impuls gegeven aan het gebied. Vanwege de huidige, zeer lage leegstand, en het feit dat er geen A-kwaliteit kantoorruimte direct beschikbaar is liggen de vraaghuurprijzen voor deze torens al boven het niveau van de huidige tophuur. Recente transacties worden gesloten op een niveau van € 250 per m2 vvo per jaar en hebben betrekking op de bovenste vloeren van het WTC.

JLL is ervan overtuigd dat deze ontwikkeling zich ook gaat voordoen in anders stationslocaties zoals onder andere het Paleiskwartier in Den Bosch en het Centraal District in Rotterdam.


Neem contact op