De logistieke markt in beweging

Omschrijving

De logistieke markt in beweging

In tegenstelling tot de andere vastgoedsectoren in Nederland toont de logistieke vastgoedmarkt al enkele jaren een positieve ontwikkeling. Van een crisis, zoals zichtbaar is geweest op de kantorenmarkt, is eigenlijk nooit sprake geweest. Maar wat drijft de vraag naar logistiek vastgoed en waarom zijn bepaalde vestigingslocaties interessanter dan andere?

De vraag naar logistiek: wat wil de gebruiker?
Nederland speelt een belangrijke rol binnen de internationale supply chain. Deze rol is sinds de jaren 80/90 en specifiek in 1992, toen de Europese grenzen werden open gesteld, versterkt.  De aanwezigheid van de mainports Rotterdamse haven en luchthaven Schiphol, maar ook de verschillende binnenlandse vestigingslocaties, maken Nederland tot een waardige ‘Gateway to Europe’. 

Mede dankzij beide mainports is Nederland een belangrijke doorvoerhaven naar de rest van Europa. Dit is terug te zien in het grote aantal Europese Distributie Centra (EDC’s) wat zich in Nederland vestigt. Dit blijkt eveneens uit de cijfers. De logistieke voorraad is sinds 1992 gegroeid met maar liefst 200% naar het huidige niveau van circa 28,2 miljoen m2. 

Door het openstellen van de grenzen en de globaliseringstrend zien we dat Nederland steeds sterker verbonden is met de wereldhandel. Een van de redenen waarom de vraag naar logistiek vastgoed in Nederland zich zo gunstig heeft ontwikkeld is vanwege die positieve ontwikkeling van de wereldhandel. 

De andere voornaamste redenen zijn: consolidatie ofwel herinrichting van de supply chain en e-commerce. Consolidatie was voornamelijk net na de financiële crisis een belangrijke drijfveer voor transacties. Dit met als doel een efficiëntere supply chain en kostenbesparing. E-commerce is eigenlijk pas sinds enkele jaren een belangrijke drijfveer voor transacties. De snelle groei van internetwinkelen, met in 2016 wederom circa 21% groei t.o.v. 2015, zorgt voor een sterk toenemende vraag naar distributiecentra vlakbij gebieden met een grote groep consumenten. 

Vanwege beide trends is er al een lange tijd een schaalvergrotingstrend waarneembaar. De totale logistieke voorraad is sinds 2000 met 87% gegroeid tot het huidige niveau van circa 28,2 miljoen m². Grootschalige distributiecentra, ofwel groter dan 40.000 m², groeiden in dezelfde periode met meer dan 112% en toonden daarmee een bovengemiddelde groei. 

Van de totale voorraad logistiek heeft tegenwoordig circa 21% betrekking op grootschalige distributiecentra. Deze schaalvergrotingstrend, ook wel de ontwikkeling van XXL-warehouses, doet zich met name voor binnen een selectief aantal logistieke hotspots. Voorbeelden hiervan zijn Groot-Amsterdam, Groot-Rotterdam, Tilburg en Venlo.

De aanhoudend sterke vraag naar logistiek vastgoed heeft ervoor gezorgd dat het aanbod van logistiek vastgoed sterk is gedaald. Momenteel wordt er circa 1,3 miljoen m² verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) logistiek vastgoed aangeboden op de Nederlandse vastgoedmarkt. Hiermee ligt het huidige logistieke leegstandspercentage op circa 5%. Het merendeel van het huidige logistieke aanbod valt binnen de 10.000 – 20.000 m² en > 20.000. Logistieke panden die langer dan drie jaar in het aanbod zitten (structureel aanbod) betreffen ongeveer 34% van het huidige aanbod.

Welke locaties spelen hierbij een rol?
De vraag naar logistiek vastgoed concentreert zich voornamelijk op slechts een aantal locaties in Nederland. Met name multimodaal ontsloten locaties weten een groot deel van de jaarlijkse vraag naar logistiek vastgoed te accommoderen. 
Over de afgelopen vijf jaar (2012-2016) had 50% van het transactievolume betrekking op slechts 10 gemeenten. Gemeenten met een positief beleid ten aanzien van logistiek, multimodaal ontsloten, maar ook uitstekende andere vestigingsfactoren zoals bijvoorbeeld arbeidsmarkt en kavelgrootte. 
De twee zeehavenlocaties spelen hierbij een belangrijke rol. Rotterdam en Amsterdam samen trekken jaarlijks circa 10% van het transactievolume naar zich toe. Niet verrassend, want binnen de wereldwijde supply chain zijn zeehavens een steeds belangrijke rol als toegangspoort gaan spelen.

Havens waar in de toekomst de grotere schepen kunnen binnenvaren zullen hun positie vasthouden en mogelijk versterken. Waar in 2008 nog sprake was van schepen die 15.000 TEU konden vervoeren, zien we nu schepen die tot 18.000 TEU vervoeren. Niet alle havens kunnen dit type schepen accommoderen. Hierdoor zal slechts een beperkt deel van de havens, waaronder Rotterdam, een functie kunnen blijven vervullen op de wereldwijde supply chain.


Neem contact op